Lois de défiscalisation

Investir en Floride

Internationaliser son patrimoine

Une bonne connaissance et une bonne utilisation de règles juridiques et fiscales américaines ainsi que des conventions fiscales inter pays permettront d’alléger de façon très significative le poids de l’imposition.

Investir à l’étranger pour payer moins de taxes et obtenir une meilleure rentabilité de votre placement dans un environnement sécurisé.

Dans un contexte politico-économique difficile à appréhender, il est judicieux de diversifier ses placements dans une zone géographique stable et sécurisée : Les Etats-Unis d’Amérique qui, même avec le ralentissement de la croissance ces dernières années, a une monnaie, le dollar, qui reste la référence internationale.

Les Etats-Unis d’Amérique sont la première puissance mondiale avec 25 % de la richesse produite sur la planète.

De plus, vous bénéficiez d’un taux de change euro / dollar favorable à la zone Euro.

La Floride

La Floride est le quatrième état des Etats-Unis et la fiscalité y est très favorable car il n’y a pas d’impôt d’Etat.

MIAMI 

Plus grande ville de l’Etat de Floride, un des premiers port de commerce international et de croisières du monde et deuxième centre bancaire international derrière New-York.

Miami est le centre d’affaires de toute l’Amérique du Sud. En 2010, Miami occupe le 7ème rang en terme de finance, commerce, culture, divertissements, mode, éducation et autres secteurs. L’an dernier, Miami a été classée la ville la plus riche des Etats-Unis et la 5ème ville la plus riche du monde en ce qui concerne le pouvoir d’achat. Ville de loisirs et de distractions, ultime station balnéaire, Miami est le premier pôle urbain d’une vaste agglomération de 5 550 000 habitants, la septième des Etats-Unis.

Boca Raton, Aventura, Fort Lauderdale, ainsi que les communes avoisinantes, fortement cotées, bénéficient de la renommée de Miami.

Le marché immobilier de Miami

Le marché américain a subi une décote importante qui a permis à Miami de purger ses prix et contourner le risque de surplus des constructions neuves.

Selon l’indicateur S&P/ Case-Schiller, qui est la référence en ce domaine, le marché américain a perdu 32 % de sa valeur entre 2006 et 2010, quand celui de Miami a perdu 48 %. Les dernières statistiques montrent que le plancher aurait été atteint en 2009.

Le nombre important de saisies bancaires en Floride a permis, en effet, au marché immobilier de Miami, de retrouver les prix antérieurs à la bulle spéculative qui a atteint son pic en 2006.

Le contexte économique

Après une baisse importante entre 2007 et 2010, la hausse reprend, parce que, d’une part, la baisse entraine des effets d’aubaine, solvabilise les primo-accédants et attire les spéculateurs et, d’autre part, parce que la chute n’est pas due à une baisse des valeurs, mais à une crise de conjoncture indépendante du marché local ( subprimes ).

Ce n’est pas que la Floride, et Miami à fortiori, n’est plus attractive que ses prix ont baissé, c’est parce que l’économie a subi une crise technique et psychologique.

Or, le doute n’habite ni les locaux, ni les investisseurs sur le fait que les villes de Floride conservent intégralement leurs attraits : la météo ( plus de 3000 heures d’ensoleillement ), la localisation, le commerce, le multilinguisme, et la stabilité climatique ( la Floride est l’une des parties du continent les plus stables ).

Si les prix moyens ont pu passer de plus de plus de 5 000 €, à Miami Beach par exemple, à moins de 2 000 €, voire moins de 1 000 € sur les agglos environnantes, les marchands de biens misent sur un doublement de valeur en 2015.
Le secteur de la construction reprend, signe de l’embellie du marché immobilier.

Le marché locatif est très actif sur le secteur et la demande constante.

Particularités de l’immobilier aux USA

Le MLS, un fichier central accessible à tous

Pour exercer le métier d’agent immobilier aux USA, il faut un diplôme et une licence d’Etat. Toutes les agences immobilières ( 97 % des transactions ) commercialisent l’ensemble du marché répertorié dans la base de données commune et professionnelle : le MLS ( Multiple Listing System ). Dans le système Européen, les agents ne partagent pas leur mandat.

Aux USA, l’agent immobilier exerce d’avantage une profession de conseil pour représenter et protéger les intérêts de ses clients : négociation, rédaction de l’offre, inspections, suivi et coordination durant toute la procédure d’acquisition jusqu’à la signature définitive de l’acte de propriété.

Title Company = équivalent du notaire

Il se charge de toutes les investigations relatives au titre de propriété. C’est le vendeur qui règle les frais d’enregistrement. L’ensemble de ces frais lors de l’acquisition est d’environ 2 %.

Le Crédit Score

Une notation individuelle, base du système américain de consommation : c’est une note attribuée à chaque citoyen en fonction de sa capacité à acquitter le paiement de ses factures, loyers et toute autre facture. Cette note est consultable par tous et s’échelonne entre 300 et 850.

Un propriétaire ou une régie mécontent de la qualité de son locataire peut librement écrire un avis pénalisant l’individu concerné. Un candidat locataire ou un propriétaire mal noté se verra refuser l’entrée dans la copropriété. De même, un propriétaire qui a eu du mal à faire face à ses échéances de prêt se verra refuser l’accès au crédit par les banques.

A savoir : un locataire mauvais payeur est délogé en quelques semaines, contrairement au locataire Français qui peut, avec les lois de protection, rester jusqu’à deux ans.

Ce système de contrôle qualité Nord-Américain apporte une sécurité plus importante qu’en Europe aux propriétaires bailleurs.

Type d’acquisition et montage

Il est possible d’acquérir une maison individuelle ou un condominium ( maison jumelée ou appartement )

Le condominium est un immeuble en copropriété divisé en appartements ou biens situés dans une «  Community » régie par une association. Ces associations décident de l’entrée des nouveaux propriétaires et des nouveaux locataires dans la copropriété. Elles réalisent des interviews auprès des propriétaires et mènent des enquêtes approfondies pour l’entrée des locataires, notamment par le biais du Crédit Score.

Les charges de copropriété

Elles correspondent aux frais de copropriété et couvrent également les assurances des biens contre les dommages dans la communauté. Elles comprennent également les provisions pour les rénovations futures. Elles diffèrent d’un condominium à l’autre en fonction du niveau des prestations ( piscine, sécurité, salle de sport, services,… ). Les charges de copropriété sont intégralement assumées par le propriétaire et non par le locataire, d’où l’importance de bien sélectionner votre bien afin d’éviter des coûts de charges élevés.

La Gestion Locative

Property Management Services = Régies Immobilières

Elles se chargent de l’inscription du bien dans le MLS, de l’organisation de toute la logistique des visites, sélection du locataire, rédaction du bail et coordination administrative entre le locataire, le condominium et le propriétaire avant l’entrée dans les lieux. L’organisme de gestion peut aller jusqu’à réaliser les travaux d’entretien. Option possible pour assurer l’électroménager. Nous conseillons cette assurance après deux ans minimum d’ancienneté des appareils.

Le propriétaire règle les commissions d’agence des deux agents ( 5 % agent du locataire et 5 % agent du propriétaire sur montant du loyer annuel ).

Compte tenu du Crédit Score et de la possibilité d’expulser un locataire indélicat en quelques semaines, nous ne conseillons pas la souscription d’assurance pour loyers impayés ( rare et chère aux USA ).

Dans l’hypothèse d’un non-paiement de loyer, une procédure d’éviction est rapidement mise en place et le shérif local intervient dès qu’il est saisi, ainsi l’éviction ne dure pas plus de deux mois.

Mode d’acquisition

Pourquoi créer une société ?

Une société aux Etats-Unis n’a pas d’objet social défini, elle peut avoir toutes activités légales selon le code général de l’Etat et les actionnaires et dirigeants ne peuvent pas être tenus pour responsables des problèmes de la société, sauf en cas de délits pénaux. Elle peut également exercer partout aux Etats-Unis d’Amérique.

Beaucoup de souplesse dans la gestion courante, des pouvoirs peuvent être consentis et de nombreuses opérations réalisées par écrits.

La fiscalité des entreprises est protectrice et avantageuse, la cession des parts sociales se gère en interne.

Il n’est pas nécessaire d’être résident américain pour ouvrir une société en Floride et vous n’avez besoin d’aucun visa ou permis pour acheter ou exploiter un bien immobilier aux Etats-Unis.

Il existe une loi aux Etats-Unis, la loi « FIRPA », qui oblige, en cas de cession d’un bien, pour une période en général d’un an, de retenir 10 % du montant de la vente. Ils ne seront reversés qu’une fois la preuve fournie que vous ne devez aucun impôt au trésor américain ( 4 à 6 mois de délai ). Ce dispositif s’applique aux personnes physiques, les LLC ne sont pas concernées.

La Limited Liability Company

A mi-chemin entre une SARL et une SCI, la LLC

La LLC est une forme juridique créée dans certains Etats depuis 1982. Les associés ont une latitude dans la rédaction du contrat de la LLC. Les Managers sont nominativement déclarés dans l’Etat. Les membres ou associés n’engagent pas leur responsabilité personnelle. Leur responsabilité est limitée au montant de leur apport, sauf si les membres ont donné des cautions personnelles à certains prêts. Les étrangers peuvent être «  membres ». Le nombre de membres n’est pas limité.

Ce type de société n’est pas imposable directement. Seuls ses membres sont imposables sur leurs revenus personnels, qui sont calculés par le produit du taux de participation détenu dans la société et le résultat net ( bénéfices ) de la LLC ( cf : convention fiscale France / Etats-Unis d’Amérique ).

La fiscalité aux USA

Pas de double imposition, convention fiscale ( 21 août 1994 )

L’impôt d’Etat : La Floride compte parmi les dix Etats exemptés de cette taxe.

Les impôts locaux « property taxe » : valeur estimée par le « county appraiser » en fonction des transactions réalisées et du niveau d’équipement de la commune. Ces taxes s’adressent aux résidents et non-résidents. Dans l’Etat de Floride la « property tax » s’élève en moyenne à 2 % de la valeur estimée ( assessed value ) ou d’environ 1.75 % sur la valeur du marché.

Imposition des revenus locatifs : les revenus locatifs ( nets de charges ), qui proviennent de la location de biens immobiliers situés aux Etats-Unis y sont imposables ( art 6-1 de la convention de 1994 ). Le taux est de 15 % dans le cadre d’une LLC.

Imposition des plus-values : maximum 35 % sur la valeur nette imposable ( cas d’une LLC après « recapture » des amortissements et déductions appliquées).

Si le vendeur réinvestit la totalité de sa plus-value dans l’Etat de Floride et dans les six mois suivant la vente, il n’aura pas d’impôt à payer.

La fiscalité Française

Les revenus locatifs ( nets d’impôts aux USA ) sont aussi pris en compte en France pour le calcul de l’impôt sur le revenu français, cependant la France octroie un crédit d’impôt équivalent au montant total de l’impôt théoriquement payé en France, ce qui revient à ce que le revenu locatif américain ne soit pas imposé ( en double ) en France.

Imposition des plus-values  : la plus-value réalisée à l’occasion de la vente du bien immobilier est imposable aux Etats-Unis ( art 13-1 de la convention du 31 août 1994 ). Elle n’est pas imposable en France, mais peut-être prise en compte pour le calcul de l’impôt français si le bénéficiaire réside en France. Dans ce cas, le contribuable bénéficie d’un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt payé aux Etats-Unis. Il s’agit d’un crédit d’impôt « réel », ce qui veut dire que si l’impôt sur la plus-value est plus faible aux Etats-Unis, le contribuable peut être amené à payer en France le différentiel pour atteindre le montant de plus-value français.

Les points clés de votre investissement en Floride

Le coût d’acquisition est encore très intéressant, mais cela ne va pas durer avec le retour des américains sur le marché de l’acquisition dans les années à venir ( suite aux subprimes ), et vous permet d’obtenir une excellente rentabilité sur votre investissement.

Vous ne paierez pas ou peu d’impôts sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années car, comme pour la Location Meublée en France, vous allez amortir votre bien immobilier et déduire fiscalement l’ensemble des charges locatives, les taxes foncières, les assurances, les intérêts d’emprunt le cas échéant, mais aussi un billet d’avion par an, ce qui va vous permettre de dégager un déficit foncier et de ne pas générer d’impôt sur le revenu . Dans le cas où les revenus fonciers seraient positifs, l’impôt serait de 15 % sur le résultat net dans le cadre d’une LLC.

Vous pourrez vérifier par vous-même le prix payé par l’ancien propriétaire sur les papiers d’acquisition, tout est totalement transparent aux Etats-Unis et vous pourrez constater la décote réalisée et, de fait, le gain potentiel que vous réaliserez.

Pas de problème d’impayés grâce au Crédit Score et à la période d’expulsion très courte ( 2 mois maxi ).

Toutes vos démarches sont prises en charge : ouverture de compte, signature des documents d’acquisition, mise en place du locataire….

Nous sommes en partenariat avec des collaborateurs sur place, en Floride, composés de négociateurs, de maîtres d’œuvre ( pour la remise à neuf des biens ), d’agents immobiliers et d’avocats, et nous nous occupons de tout.

Nous vous apportons également un suivi total depuis la France.

Un certain nombre de subtilités sont à savoir et certains pièges à éviter, c’est pourquoi nous vous accompagnons dans ces démarches pour un investissement parfaitement maîtrisé.

Au terme vous pourrez décider de conserver votre bien et d’en profiter pour vos vacances, voire y habiter, ou de le vendre avec une belle plus-value à la clé compte tenu des prix actuels et de l’évolution du marché.

Retour