Lois de défiscalisation

LMNP Loueur en Meublé Non Professionnel

Généralités

Depuis le 30 mars 2009, deux options coexistent en LMNP avec le statut CENSI-BOUVARD.

La loi de finances 2013 maintient l’avantage fiscal CENSI-BOUVARD jusqu’au 31 décembre 2016.

La location meublée constitue avec l’option “BOUVARD” un dispositif de défiscalisation majeur puisqu’elle conduit à des réductions d’impôts ou avantages fiscaux les plus importants, elle présente également des avantages fiscaux uniques du fait de la nature même de l’activité de loueur en meublé.

Le Loueur en Meublé Non Professionnel classique peut continuer de réaliser une opération d’investissement immobilier dont l’intérêt principal consiste ( pendant un grand nombre d’années ) à ne pas générer d’imposition sur les revenus tirés de la location.

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d’investir en immobilier locatif en générant des revenus sécurisés par bail et non fiscalisés grâce aux amortissements différés.

Le Loueur en Meublé est une activité commerciale qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.

Contribuables concernés : personnes physiques, imposées ou non, souhaitant bénéficier de revenus complémentaires pour leur future retraite.

Le logement doit être loué meublé à usage d’habitation, directement au locataire ou à un exploitant qui sous-louera.

Points clés

  • Imputation des déficits sur les revenus de même nature (BIC)
  • Amortissement linéaire du mobilier entre 5 et 10 ans et de l’immobilier (hors foncier) entre 20 et 40 ans
  • Déduction des amortissements uniquement si le résultat d’exploitation est positif , ils ne peuvent donc créer ou augmenter un déficit.
  • Report des amortissements non déduits sans limitation de durée.
  • Les plus values réalisées relève du régime des plus-values privées.
  • En cas d’achat d’un bien neuf, possibilité de récupérer la TVA.
  • Possibilité de séjourner dans son logement ponctuellement dans le cadre d’un bail commercial locatif incluant des périodes d’occupation gratuites.

Avec l’amendement CENSI-BOUVARD mis en place en 2009 et modifié avec la Loi de Finances 2012, le LMNP permet une réduction d’impôt sur les revenus de 11 % DU MONTANT DE L’INVESTISSEMENT HT SUR 9 ANS, tout en conservant les principaux avantages de la location meublée.

Les avantages du nouveau LMNP BOUVARD

  • Récupération de la TVA (sous conditions)
  • Réduction d’impôts égale à 11 % du prix du logement HT pour une acquisition en 2013.

Cette économie d’impôts est plafonnée à 11% de 300.000 € HT fractionnable (possibilité d’acheter plusieurs lots pour chaque opération). A noter : l’amortissement est supprimé jusqu’à 300.000 €, mais conservé au-delà.

  • Revenus locatifs sans fiscalité durant de nombreuses années par la déduction des charges et intérêts d’emprunt.
  • déductibilité des amortissements éventuels en réserve sur d’autres investissements en LMNP classique.
  • la part excédant les 300.000 euros sera amortissable.
  • Pas de conditions de location (plafonds de loyer ou plafonds de ressources du locataire) : la mise en location du bien immobilier n’est pas liée à sa situation géographique, elle est liée au produit immobilier lui-même (résidence étudiante, résidence de tourisme classée, résidence senior avec agrément).
  • Pas d’exclusivité : le nouveau LMNP peut être cumulé avec un autre dispositif de défiscalisation, même si elle comporte des mécanismes de réduction d’impôts similaires, comme une loi relevant du régime commun des revenus fonciers telle la Demessine-ZRR ou le dispositif Scellier, par exemple.
  • Des revenus nets garantis sur 9 ans fermes et plus par bail commercial avec des loyers indexés (le locataire n’est pas une personne physique mais toujours une société gestionnaire de qualité).
  • si vous avez du micro-foncier, cette opération n’aura pas l’effet de vous faire dépasser le seuil comme le ferait un investissement en loi Scellier ou en ZRR.
  • Le nouveau LMNP simplifie radicalement le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel et devient plus attractif.
  • Il vous permet de réaliser une économie d’impôt de 30.60 % du montant du/des bien(s) immobilier(s) sur 9 ans (réduction de 11% sur 100% du HT plafonné à 300.000 euros et récupération de la TVA à 19,6%).
  • la part de réduction qui n’aurait pas pu être imputée sur l’impôt dû est reportable pendant 6 ans.
  • Le nouveau LMNP restreint les investissements à 3 types de produits immobiliers : les résidences étudiantes, les résidences de tourisme classées et les résidences seniors avec agrément.

LMNP classique ou LMNP BOUVARD ?

Jusqu’au 30 mars 2009, la défiscalisation en LMNP s’opérait non sur les revenus existants mais sur ceux générés par l’activité même de loueur en meublé, le statut de LMNP classique s’adressait et s’adresse toujours aux contribuables peu ou pas imposés qui souhaitent se constituer un patrimoine en vue de percevoir de futurs revenus, garantis par bail et indexés.

  • Constituer un complément de retraite défiscalisé
  • Création de revenus défiscalisés pendant de nombreuses années
  • Protéger sa famille
  • Personnes à la retraite désirant placer un capital et recevoir une rente défiscalisée revalorisée avec le temps.

Types d’investissement

La location en meublé non professionnelle s’applique à différents types de biens immobiliers, neufs ou anciens, donnés en location, parmi lesquels:

  • location saisonnière de villa ou appartement.
  • logements situés dans une résidence avec services (tourisme, affaire, étudiants, médicalisée, …), et confié par bail commercial à un exploitant professionnel.
  • chambre d’hôte et autre gîte rural
  • partie de la résidence principale du loueur (chambre par exemple)

Ce sont les locations de logements situés dans les résidences avec services qui représentent pour l’investisseur le choix le plus judicieux et sécurisant. Elles peuvent être classées en fonction du public auquel elles s’adressent : les résidences de tourisme, les résidences troisième âge, les résidences pour étudiants, les résidences médicalisées (EHPAD). Toutes permettent de bénéficier du remboursement de la TVA inhérente à l’acquisition du bien. Les résidences avec services doivent obligatoirement proposer trois de ces services : accueil, petit déjeuner, linge et ménage.

Les pièges

La cohérence économique :

Le loyer versé par l’exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par logement (souvent dû à des prix de vente très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité de l’assumer est alors réel.

Les conditions du bail commercial :

Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l’opération.

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