Lois de défiscalisation

LMP Loueur en Meublé Prefessionnel

Généralités

Depuis la loi de finance rectificative 2009, la qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue aux personnes louant des logements meublés, anciens ou neufs et respectant les trois conditions suivantes :

  • Générer au minimum 23 000 € de recettes annuelles au titre de la location meublée (ce seuil de recettes par foyer fiscal apprécié TTC si la TVA s’applique aux loyers, est calculé prorata temporis si l’activité débute en cours d’année).
  • Retirer 50 % au moins de leur revenu de la location meublée (le résultat fiscal du loueur est alors comparé à l’ensemble des revenus du foyer fiscal du loueur).
  • Etre inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel, inscription qui pourra se faire en entreprise individuelle ou par le biais d’une société soumise de plein droit ou sur option à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (EURL, SNC, SARL de famille).

Points clés

Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC, l’intégralité des charges d’exploitation étant alors déductible des loyers (totalité des intérêts de crédit, taxes foncière et professionnelle …).

Économiser des impôts

Les éventuels déficits du loueur en meublé professionnel sont imputables à son revenu global pour effectuer une importante économie d’impôt.

Exemple de compte d’exploitation : 
Loyer24 000 €
Intérêts de crédit20 000 €
Honoraires comptables1 000 €
Taxe foncière1 000 €
Taxe professionnelle1 000 €
Résultat d’exploitation– 64 000 €

Soit une économie d’impôt d’environ 32 000 € pour un contribuable imposé dans la tranche marginale maximum.

A noter : les frais d’acquisition générant la quasi totalité des déficits (honoraires, droits d’enregistrements et de timbres, frais de montage, commissions…) suivent le régime comptable des frais d’établissement. Ils peuvent être au choix imputés totalement la première année ou étalés sur une période maximale de cinq ans selon un plan d’amortissement linéaire. Il est donc possible d’ajuster le montant du déficit imputable au revenu global du loueur.

Défiscaliser ses loyers

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans :

le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
Soit par exemple une annuité de 1 100 € pour un montant de 7 700 € de mobilier amorti sur 7 ans.

les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 20 et 40 ans.
Soit par exemple une annuité de 9 000 € pour un montant de 270 000 € d’immobilier amorti sur 30 ans.

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

Exemple 1

Résultat d’exploitation :– 63 740 €
Amortissements comptables Mobilier :  1 071 €
Immobilier :  9 000 €

Le résultat d’exploitation étant déficitaire, les amortissements ne sont pas imputables, ils sont donc fiscalement différés.

Résultat fiscal du loueur :– 63 740 €

Exemple 2

Résultat d’exploitation :4 560 €
Amortissements comptables Mobilier :  1 071 €
Immobilier :  9 000 €
Amortissements imputables :4 560 €

Le solde d’amortissement est fiscalement différé.

Résultat fiscal du loueur :0 €

Ce principe de différé d’amortissement va permettre au loueur d’échapper à toute fiscalité sur ses revenus de la location pendant la durée de son prêt. Au remboursement de celui-ci, à 15 ans par exemple, il aura selon les montages près de 230 000 € d’amortissement non utilisés lui permettant de retirer les années suivantes 230 000 € nets d’impôts de son activité de loueur.

Exonération totale des plus-values

En cas de revente de ses biens, le loueur en meuble professionnel est exonéré de toute taxation sur les plus-values si il exerce cette activité depuis plus de cinq ans et génère moins de 90 000 € de recettes.

Transmettre sans efforts

En cas de donation ou de succession à titre gratuit, le loueur en meublé professionnel pourra bénéficier de l’ensemble des mesures destinées à favoriser la transmission des petites entreprises.

  • Abattement à hauteur de 75 % sur la valeur des biens ou des titres de la société transmis par décès à trois conditions :

En cas de société :

  • Le loueur doit avoir en cours au moment du décès un engagement de conservation des titres d’au minimum deux ans.
  • L’ensemble des héritiers doivent s’engager à conserver les titres pendant au moins six ans.
  • L’un des héritiers ou légataire doit exercer son activité principale dans la société pendant les cinq années suivant la transmission.

En cas d’entreprise individuelle :

  • Aucune durée de détention requise en cas de création.
  • L’ensemble des héritiers doivent s’engager à conserver les biens hérités pendant au moins six ans.
  • L’un des héritiers ou légataires doit poursuivre pendant cinq ans l’exploitation de l’entreprise.
  • Différé et étalement du paiement des droits de succession ou de donation :
  • Cumulable avec l’abattement éventuel de 75 %, cette mesure permet :
  • un différé du premier paiement des droits de cinq ans.
  • un étalement du paiement des droits sur les dix années suivantes par semestre.

Exemple

soit un loueur en meublé professionnel qui possédait à son décès en 2009 1 000 000 € d’immeubles affectés à son activité exercée en nom propre.

  • Si l’ensemble des héritiers s’engage à conserver les biens durant 6 ans et que l’un deux poursuit l’exploitation de l’entreprise, les droits ne seront calculés que sur 250 000 €.
  • Les droits sur 250 000 € ne commenceront à être payés qu’en 2014 et ceci jusqu’en 2024 par fractions semestrielles déductibles du résultat car un des héritiers poursuit l’activité.

Soit au final 1 000 000 € de patrimoine transmis sans aucun effort car les loyers générés suffiront à payer les droits.

Échapper à l’ISF

Les biens du loueur en meublé professionnel sont exonérés d’ISF si les revenus générés au loueur sont supérieurs aux revenus professionnels de son foyer fiscal.

exemple :

soit un loueur en meublé professionnel ayant vendu son entreprise qui investit au comptant pour 2 000 000 € lui procurant 120 000 € de loyers dont 30 000 € de résultat fiscal après imputation des amortissements et des autres charges.
S’il cesse toute activité professionnelle, ces 2 000 000 € sortiront de l’assiette de calcul de l’ISF.

Anticiper son départ à la retraite

Le loueur en meublé professionnel peut utiliser son statut social de loueur en meublé professionnel pour cesser toute activité professionnelle effective tout en continuant à valider pour un coût minimum ses trimestres de cotisation retraite et cumuler ainsi les droits nécessaires à une réversion à taux plein.

Revente :

Le statut de loueur en meublé professionnel s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d’être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier de l’intégralité des avantages du statut en faisant un support immobilier à la revente facilitée.

TVA :

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d’une Résidence de Tourisme Classée ou d’une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la TVA définies par l’article 261-D-4, l’application de la TVA à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition..).

Les pièges

La participation à l’exploitation de la résidence :

Toute association du loueur à l’exploitation de la résidence (loyer variable en fonction du remplissage de la résidence, dividendes perçus de la société de gestion ou d’une société mère ou filiale…) pourrait transformer son statut de loueur en meublé professionnel en statut d’exploitant para-hôtelier-non-professionnel lui interdisant toute imputation de ses déficits sur son revenu global.

La cohérence économique :

Le loyer versé par l’exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par logement (souvent dû à des prix de vente très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité de l’assumer est alors réel.

Les conditions du bail commercial :

Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l’opération.
Etudier précisément la base de calcul de la rentabilité, celle-ci n’est pas toujours calculée sur le prix d’acquisition effectif du bien mobilier et frais d’acquisition (hors notaire) compris mais sur seulement une proportion du prix, de manière à l’augmenter artificiellement.

La Vente en Etat Futur d’Achèvement et le statut de loueur en meuble professionnel :

Une des conditions d’accès au statut de loueur en meublé professionnel est de générer au minimum 23 000 € de recettes issues de la location de logements meublés. Le fait d’acheter un bien dont la livraison effective ne se fera que l’année suivant celle de son acquisition fait automatiquement échec à cette obligation et inclut donc une impossibilité d’imputer les déficits au revenu global l’année de l’acquisition.

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