Lois de défiscalisation

Malraux

Les propriétaires d’immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles sont autorisés à déduire certaines dépenses spécifiques.

La loi MALRAUX, comme les Monuments Historiques, échappe au plafonnement des niches fiscales.

Généralités

L’immeuble

  • L’immeuble doit être affecté à l’habitation
  • L’opération doit avoir lieu dans un secteur sauvegardé, tel que défini aux articles L 313-1 à L313-3 du code de l’urbanisme, le plan de sauvegarde de la zone devant avoir été rendu public.
  • Bien que devant opérer la restauration complète de l’immeuble, les travaux peuvent ne porter que sur les parties de l’immeuble qui nécessitent une intervention.
  • Les travaux doivent avoir fait l’objet d’une autorisation spéciale délivrée par le préfet, celle-ci doit intervenir avant le démarrage des travaux.

La location

Le propriétaire doit prendre l’engagement de le louer nu à usage de résidence principale du locataire pendant une période de 9 ans minimum (depuis le 1er janvier 2009, 6 ans auparavant).

La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration de l’immeuble.

Lorsque l’immeuble concerné par l’opération appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, les associés doivent prendre l’engagement de conserver leurs titres pendant six ans.

Points clés

Charges déductibles

Parmi les dépenses exposées dans le cadre des opérations de restauration immobilière ” Loi Malraux “, ouvrent droit à déduction du revenu foncier, en complément des dépenses déductibles en application des règles de droit commun, les postes suivants :

Les frais d’adhésion aux associations foncières urbaines de restauration (AFU).

Les travaux de démolition imposés par l’autorité qui délivre le permis de construire.

Les travaux de reconstruction de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées.

Les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble d’habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti existant. Les travaux concernés doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur.

Les propriétaires, pour conserver le caractère déductible des travaux doivent être à l’initiative de ceux-ci, néanmoins rien ne s’oppose à ce que les copropriétaires confient par mandat ces différentes tâches à un ou plusieurs maîtres d’œuvre professionnels rémunérés en tant que tel.

Le Dispositif Malraux prévoit une réduction d’impôt de 30 % des dépenses effectuées en Secteur Sauvegardé et 22 % en ZPPAUP ( Zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager ).
Jusqu’au 31 décembre 2015, la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 étend cet avantage fiscal à la restauration complète et déclarée d’utilité publique d’un immeuble bâti, situé dans un quartier ancien dégradé.

La loi et les règles MALRAUX ont évoluées et permettent désormais au vendeur de se charger des travaux. Jusqu’à présent, les travaux de restauration dans le cadre d’un investissement immobilier Malraux devaient être décidés et engagés de manière formelle par les copropriétaires de l’immeuble. Le nouveau dispositif MALRAUX applicable depuis 2009 prévoit que les travaux peuvent être réalisées dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover prévu à l’article L. 262 1 du code de la construction et de l’habitation. Autrement dit, il suffit de justifier le paiement des travaux aux entreprises et non plus à l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).

Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt est alors celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l’investisseur Malraux à l’entreprise de travaux. Le recours à la vente en l’état futur de rénovation a le mérite de la simplicité et permet de meilleures garanties aux acquéreurs.

Les obligations du régime MALRAUX

Dans le cadre de l’aménagement de la loi Malraux, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

L’engagement de location Malraux doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de l’immeuble.

La Déduction Malraux est limitée à 100 000 € de travaux par an.

La Réduction d’impôt de la loi Malraux maximale de 30 000 €/an
 (30%) s’étale sur la période du paiement effectif des travaux.

Celle-ci ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.

Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de la défiscalisation Malraux ne peut pas être imputé sur l’IR des années suivantes. L’excédent de réduction Malraux est donc perdu.

Les Travaux de restauration Malraux doivent obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet ( ASP) « avant » le démarrage des travaux. Les Travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

Le cumul d’économies fiscales Malraux est-il possible ?

Oui ! La Défiscalisation Malraux est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux telles les Défiscalisations DUFLOT, BOUVARD, SCELLIER, ZRR, GIRARDIN…

En revanche, pour un même local, un même appartement ou un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Malraux avec les autres incitations fiscales.

Avantages Malraux

Le propriétaire d’un bien réhabilité dans le cadre de la loi Malraux bénéficie d’une qualité patrimoniale exceptionnelle : emplacement au centre ville de premier ordre, immeuble de qualité architecturale reconnue, immobilier ancien entièrement remis à neuf et aux normes.

Les pièges

Une implantation à surveiller :

Veiller au site d’implantation car celui-ci sera garant des perspectives de location du logement et de sa valorisation dans le temps.

Un prix de revient à surveiller :

L’impact fortement défiscalisant pousse certains opérateurs à pratiquer des prix de vente excessifs, il convient donc de rester vigilant au prix de revient de son logement travaux inclus qui doit être cohérent au regard du marché immobilier local.

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