Lois de défiscalisation

PINEL

La loi PINEL, accessible aux investisseurs depuis le 1er septembre 2014, remplace la loi DUFLOT dans l’investissement locatif.

La loi PINEL vous permet de déduire jusqu’à 21 % du prix d’acquisition du bien sur 12 ans.

Généralités

Le principal attrait de la loi PINEL par rapport à la loi DUFLOT est de pouvoir déduire jusqu’à 21 % du prix d’acquisition du bien immobilier sur 12 ans directement du montant de vos impôts, l’avantage fiscal peut ainsi s’élever jusqu’à 63 000 € et d’avoir la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants.

Le logement

  • Les contribuables qui acquièrent depuis le 1er septembre 2014 un logement neuf ou en état futur d’achèvement, bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ans.

Possibilité d’acquérir deux logements dans la même année en respectant le plafonnement des 300 000 €.

La location

  • L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
  • Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au minimum 6 ans, y compris à ses ascendants ou descendants (depuis le 1er janvier 2015).
  • La durée est appréciée de date à date à compter de celle de prise d’effet du premier bail.

Loyer

Le loyer est plafonné selon la surface habitable du logement et la zone géographique. Ce loyer sera réévalué chaque année.

Ces plafonds de loyer sont modulables selon la superficie du logement avec l’application d’un coefficient multiplicateur. Ce coefficient multiplicateur est obtenu en effectuant le calcul suivant : 0,7 + 19 / surface habitable du logement. Le coefficient est ensuite arrondi à la 2ème décimale la plus proche et ne peut pas être supérieur à 1,2.

Zone A bisZone AZone B1Zone B2
201516,82 €/m²12,49 €/m²10,06 €/m²8,74 €/m²

Zonage

  • Le dispositif PINEL est applicable sur les zones Abis, A, B1 et B2

Zone A bis : Paris et 1ère couronne parisienne.

Zone A : 2ème couronne parisienne, Lyon, Marseille, Nice, Lille, la Côte d’azur (bande littorale, Hyères-Menton), Genevois français.

Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.

Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants. .

Le locataire

  • le locataire peut être un ascendant ou un descendant mais ne doit pas être un membre du foyer fiscal.

Plafonds de ressources des locataires :

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRELIEU DE SITUATION DU LOGEMENT
Zone A bis
(en €)
Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2
(en €)
Personne seule36 97136 97130 13327 120
Couple55 25455 25440 24136 216
Personne seule ou couple ayant une personne à charge72 43366 42048 39343 554
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge86 47979 55858 42152 579
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge102 89394 14368 72561 853
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge115 782105 98577 45369 707
Personne supplémentaire+ 12 900+ 11 809+ 8 641+ 7 775

Limite de prix au mètre carré

  • Le prix de revient du logement est désormais retenu dans la limite du plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, et sans pouvoir dépasser 300 000 €.
  • Si le prix au m² dépasse le plafonnement, la part supérieure au plafond ne pourra être comptabilisée dans le calcul de l’avantage fiscal.

Délai d’achèvement du logement ou des travaux

  • Le délai dans lequel le logement doit être achevé est de trente mois à compter de la date d’obtention du permis de construire ou de la date de déclaration d’ouverture de chantier pour les contrats VEFA.

Points clés

  • La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du (des) logement(s), dont le montant ne peut excéder 300 000 €. Le taux de la réduction d’impôt en loi PINEL est de 21% sur 12 ans.
  • La réduction d’impôt en loi PINEL est répartie sur six, neuf, ou douze années. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison de 2 % au titre de chacune des neuf premières années et 1 % de la 10ème à la 12ème année.
  • La base de la réduction d’impôt comprend le prix d’acquisition + les frais d’acquisition (droits d’enregistrement et de timbres, honoraires, commission,…)
  • La réduction d’impôt dans le cadre du dispositif PINEL n’est applicable qu’aux logements labellisés BBC ou respectant la RT-2012.
  • La réduction d’impôt est intégrée dans le plafonnement global des niches fiscales mis en place par la Loi de Finances 2009 et modifiée par la Loi de Finances 2013.
  • Combien de logements peuvent bénéficier d’une défiscalisation en loi PINEL ?
  • Lors d’un investissement en loi PINEL et au titre d’une même année d’imposition, le contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôt sur l’acquisition de deux logements par an en respectant le plafond des 300 000 € par an.
  • Peut-on bénéficier d’une défiscalisation en loi PINEL en achetant en indivision ?
  • Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix d’acquisition correspondant à ses droits dans l’indivision.

Les pièges

Le site d’implantation :

Veiller au site d’implantation du logement et particulièrement sur les points suivants :

  • Perspectives de valorisation du bien en fonction de l’offre immobilière déjà existante, des prestations du logement et du prix d’acquisition.
  • Importance et pouvoir d’achat de la demande locative locale garantissant des mises en location rapides et déterminant le niveau de loyer envisageable.

Les programmes packagés :

Etre vigilant aux produits ” packagés ” présentant l’investissement comme un unique support financier et occultant qu’il s’agit d’un actif immobilier qu’il conviendra un jour de valoriser.

Les parkings :

Le loyer n’étant pas plafonné sur les parkings, certains intervenants proposent un bail spécifique au parking afin d’augmenter la rentabilité de l’ensemble de l’investissement. Cette possibilité n’est envisageable que si le loyer du parking correspond au loyer de marché, dans le cas contraire une requalification pourrait être encourue sur l’ensemble de l’investissement.

La sortie :

Attention aux présentations trop optimistes qui prévoient une revente rapide du bien avec plus-value. Si au cas par cas une revente à moyen terme peut être envisageable, généraliser cette option sur une même opération entraînera une revente massive de biens à une date donnée et donc le risque d’une moindre valorisation de ceux-ci.

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