Lois de défiscalisation

Scellier

La loi Scellier, accessible aux investisseurs depuis le 1er janvier 2009, est un dispositif de défiscalisation qui a révolutionné le paysage de l’investissement locatif.

La loi Scellier a pris fin le 31 décembre 2012.

Généralités

Le principal attrait de la loi Scellier par rapport aux lois Robien et Borloo : une réduction d’impôt très avantageuse (jusqu’à 4 333 € par an) et extrêmement simplifiée. En effet, au lieu de recourir à un mécanisme d’amortissement du bien immobilier (comme en Robien et Borloo), le dispositif Scellier BBC permet de déduire jusqu’à 21 % du prix d’acquisition du bien immobilier directement du montant de ses impôts, l’avantage fiscal peut ainsi s’élever jusqu’à 63 000 €.

Le logement

  • Les contribuables qui acquièrent avant 31 décembre 2012 un logement neuf ou en état futur d’achèvement, bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.

La location

  • L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
  • Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au minimum 9 ans à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.
  • La durée est appréciée de date à date à compter de celle de prise d’effet du premier bail.

Loyer

Pour les biens immobiliers acquis depuis 2011, le loyer mensuel par mètre carré à ne pas dépasser en 2015 est de :

Plafonds de loyer du Scellier en métropole au 01/01/2015 pour un bien acquis depuis 2011
ZoneScellier classiqueScellier intermédiaire
Abis22,97 €18,38 €
A17,04 €13,63 €
B113,75 €11,00 €
B211,21 €8,97 €
C7,80 €6,24 €

Pour les biens immobiliers acquis avant 2011, le loyer mensuel par mètre carré à ne pas dépasser en 2015 est de :

Plafonds de loyers du Scellier classique en métropole au 01/01/2015 pour un bien acquis avant 2011
Scellier classiqueScellier intermédiaire
Zone A23,11 €18,49 €
Zone B116,07 €12,86 €
Zone B213,13 €10,50 €

Zonage

  • Les dispositifs Scellier et Scellier intermédiaire ne sont applicables que sur les zones A, B1 et B2. Une zone A bis est créée pour 2011 et regroupe Paris et 29 communes de la petite couronne.
  • La Loi de finances pour 2012 prévoit que les logements situés dans des communes classées en zone C pourront bénéficier de la réduction d’impôt lorsque ces communes feront l’objet d’un agrément délivré par le Ministre chargé du logement.

Zone A bis : Paris et 68 communes d’Ile de France.

Zone A : Le reste de l’agglomération parisienne, la Côte d’azur ( bande littorale, Hyères-Menton ), Genevois français.

Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.

Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants.

Le locataire

  • Le locataire peut être l’un de vos ascendant ou descendant, dès lors qu’ils ne fait pas partie de votre foyer fiscal (mais, dans ce cas, Scellier libre uniquement ).

Plafonds de ressources des locataires pour investir en loi Scellier intermédiaire :

Pour les baux conclus en 2015 dans le cadre du Scellier intermédiaire, les ressources des locataires doivent être inférieures à :

(plafonds de ressources pour 2015)
Composition du foyerZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule46 807 €34 769 €31 871 €31 656 €
Couple69 953 €51 057 €46 803 €42 547 €
1 personne à charge84 088€61 122 €56 029 €50 935 €
2 personnes à charge100 724 €73 972 €67 809 €61 644 €
3 personnes à charge119 239 €86 820 €79 587 €72 349 €
4 personnes à charge134 174 €97 933 €89 774 €81 612 €
Par personne supplémentaire14 956 €11 124 €10 198 €9 270 €

Limite de prix au mètre carré

  • Le prix de revient du logement est désormais retenu dans la limite de plafonds par mètre carré de surface habitable fixés par décret, en fonction de la localisation du logement et sans pouvoir dépasser 300 000 €.
  • Si le prix au m² dépasse le plafonnement, la part supérieure au plafond ne pourra être comptabilisée dans le calcul de l’avantage fiscal.

Plafonds de prix de revient par mètre carré

Zone Abis5 200 €
Zone A5 000 €
Zone B14 000 €
Zone B22 100 €
Zone C (sur agrément)2 000 €

Délai d’achèvement du logement ou des travaux

  • Le délai dans lequel le logement doit être achevé est de trente mois à compter de la date d’obtention du permis de construire ou de la date de déclaration d’ouverture de chantier pour les contrats VEFA.

Points clés

  • La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dont le montant ne peut excéder 300 000 €. Le taux de la réduction d’impôt en loi Scellier est de 13% pour les logements BBC et de 21 % en Scellier Intermédiaire.
  • La réduction d’impôt en loi Scellier est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
  • Lorsque le logement est loué dans les conditions relevant du Scellier intermédiaire : respect des plafonds de loyer et ressources du locataire,un abattement de 30 % peut être pratiqué sur les revenus bruts. De plus, si le logement reste loué à l’issue de la neuvième année dans les mêmes conditions, le contribuable continue à bénéficier d’une réduction d’impôt de 4 % du prix de revient du logement par période de trois ans pendant au plus 6 années supplémentaires (soit au total sur 15 ans une réduction de 21 % du prix de revient de l’investissement en BBC).
  • Lorsque pour une année, la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des 6 années suivantes.
  • La base de la réduction d’impôt comprend le prix d’acquisition + les frais d’acquisition ( droits d’enregistrement et de timbres, honoraires, commission,…)
  • La réduction d’impôt dans le cadre du dispositif Scellier n’est applicable qu’aux logements neufs dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111-9 du code de la construction et de l’habitation.
  • La réduction d’impôt est intégrée dans le plafonnement global des niches fiscales mis en place par la Loi de Finances 2009 et modifiée par la Loi de Finances 2012.
  • Combien de logements peuvent bénéficier d’une défiscalisation en loi Scellier ?
    Lors d’un investissement en loi Scellier et au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition d’un seul logement par an.
  • Peut-on bénéficier d’une défiscalisation en loi Scellier en achetant en indivision ?
    Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix d’acquisition correspondant à ses droits dans l’indivision.

Les pièges

Le site d’implantation :

Veiller au site d’implantation du logement et particulièrement sur les points suivants :

  • Perspectives de valorisation du bien en fonction de l’offre immobilière déjà existante, des prestations du logement et du prix d’acquisition.
  • Importance et pouvoir d’achat de la demande locative locale garantissant des mises en location rapides et déterminant le niveau de loyer envisageable.

Les programmes packagés :

Etre vigilant aux produits ” packagés ” présentant l’investissement comme un unique support financier et occultant qu’il s’agit d’un actif immobilier qu’il conviendra un jour de valoriser.

Les parkings :

Le loyer n’étant pas plafonné sur les parkings, certains intervenants proposent un bail spécifique au parking afin d’augmenter la rentabilité de l’ensemble de l’investissement. Cette possibilité n’est envisageable que si le loyer du parking correspond au loyer de marché, dans le cas contraire une requalification pourrait être encourue sur l’ensemble de l’investissement.

La sortie :

Attention aux présentations trop optimistes qui prévoient une revente rapide du bien avec plus-value. Si au cas par cas une revente à moyen terme peut être envisageable, généraliser cette option sur une même opération entraînera une revente massive de biens à une date donnée et donc le risque d’une moindre valorisation de ceux-ci.

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