Monuments historiques

Le 31 décembre 1913, a été promulguée la loi sur les Monuments Historiques, dans la lignée du travail d’inventaire mené par Prosper Mérimée au XIXème siècle. La loi Monuments Historiques vise à la conservation du patrimoine architectural et historique en facilitant la restauration immobilière. Elle concerne principalement les foyers fortement imposés à l’impôt sur le revenu, ainsi que les personnes soumises à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

En effet, les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100 % des revenus fonciers.

La réduction d’impôt n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales.

L’acquisition d’un Monument Historique donne également la possibilité de bénéficier d’une exonération des frais de succession dans le cas d’une convention avec le Ministère de la Culture.

QU’EST-CE QU’UN MONUMENT HISTORIQUE ?

Différents types de biens sont éligibles au dispositif Monuments Historiques :

• Les Monuments Historiques classés qui bénéficient du plus haut niveau de protection, car ils présentent un intérêt majeur à l’échelle nationale
• Les biens immobiliers remarquables répertoriés à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) et dont la notoriété a une portée régionale
• Les biens immobiliers bénéficiant du label délivré par la Fondation du Patrimoine

L’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) vient compléter le dispositif de 1913 sur les monuments historiques. Cet inventaire concerne les biens meubles et les biens immeubles inscrits au titre des monuments historiques. Cette appellation était utilisée de 1927 à 2005 en France.

L’inscription à l’inventaire est intéressante pour les immeubles présentant un intérêt à l’échelle régionale. En effet, le « classement aux Monuments Historiques » ne concerne que l’immobilier ayant un intérêt national. Avec l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, les petits châteaux et autres bâtiments constituant le patrimoine régional français peuvent bénéficier de la loi Monuments Historiques.

La loi Monuments Historiques concerne essentiellement les contribuables fortement imposés et/ou les amoureux des belles pierres disposant de capitaux  à investir.

UNE FISCALITE ATTRAYANTE …

Grâce au dispositif de défiscalisation Monuments Historiques, le propriétaire d’un bien classé peut  imputer les charges, le déficit foncier sur le revenu global et même déduire les primes d’assurance.

Les héritiers peuvent être exonérés des droits de succession.

…ET PEU D’OBLIGATIONS

Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, la loi Monuments Historiques pose peu de contraintes.

Le propriétaire est libre d’occuper son bien à titre de résidence principale ou de le louer.

Il n’y a pas de plafond de loyer, le locataire n’est  pas soumis à un plafond de ressources et il n’y a pas de plafonnement des niches fiscales.

Il est possible d’obtenir des subventions de l’Etat pour les travaux de rénovation, jusqu’à 35 % pour un bâtiment classé monument historique et 15 % pour un bien classé à l’inventaire.

Si acquérir un monument historique demande un budget important, les avantages fiscaux sont toutefois à la hauteur de l’investissement.

Certaines charges sont déductibles des revenus fonciers et d’autres du revenu global du propriétaire.

Les intérêts d’emprunt, les charges de restauration et d’entretien ainsi que les travaux* sont déductibles des revenus fonciers.

Le déficit foncier est, lui, imputable au revenu global.

*sauf les dépenses liées à des travaux de construction, d’agrandissement ou de restructuration

Pour pouvoir bénéficier des avantages de la défiscalisation en MH, l’investisseur est tenu de respecter certaines conditions :

• Acquérir un immeuble classé Monuments Historiques ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.
• Conserver le bien pendant 15 ans minimum.
• Le bien ne doit pas être détenu par une société(sauf pour une SCI familiale).
• Ne pas mettre le bien en copropriété.
• Faire réaliser les travaux par des artisans agréés pour les rénovations de monuments historiques et superviser par un architecte des Bâtiments de France.

Il existe 3 principales différences entre la loi Monuments Historiques et la loi Malraux.

Tout d’abord, ces deux dispositifs ne concernent pas le même type de biens. La loi Malraux est destinée aux biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés que l’on appelle également des « Sites Patrimoniaux Remarquables ». Alors que la loi Monuments Historiques concerne les bâtiments classés « Monuments Historiques ».

Bien que les deux lois proposent une réduction d’impôts en rapport avec la réalisation de travaux de rénovation, elles présentent quand même des différences. La loi Malraux vous permet en effet de défiscaliser une partie du montant total des travaux (entre 22 et 30% avec un plafond de 400 000€). La loi Monuments Historiques, en revanche, permet de défiscaliser jusqu’à 45% du montant des travaux, sans plafond.

Enfin, la dernière différence notable entre les deux dispositifs réside dans la durée de conservation du bien. Avec la loi Malraux, vous êtes dans l’obligation de louer votre bien, pendant une durée de 9 ans minimum. La loi Monuments Historiques, quant à elle, vous impose de conserver le bien pendant au moins 15 ans, en le louant, l’habitant ou l’ouvrant au public.

Les immeubles classés « Monuments Historiques » ou inscrit à l’ISMH sont exonérés de droits de donation et de succession.

Pour en bénéficier, les bénéficiaires de la donation ou de la succession doivent signer, avec les ministères de la Culture et du Budget, une convention à durée indéterminée précisant les modalités d’entretien du bien, les conditions d’accès au public et le maintien des meubles. Si l’une des conditions prévues n’est pas respectée, la transmission du patrimoine sera soumise aux droits de donation ou succession sur la base de la valeur des biens.

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