Lois de défiscalisation

Monuments historiques

Le 31 décembre 1913, une loi sur les MONUMENTS HISTORIQUES fut mise en place. Elle accorde depuis aux investisseurs qui acquièrent ce type de bien immobilier, afin de les restaurer et de les louer, des mesures de Défiscalisation très favorables.

Dernier Paradis Fiscal en 2014, les investissements en Monuments Historiques échappent non seulement au Plafond des Niches Fiscales , mais aussi aux Frais de Successions. Enfin, les économies d’impôts sont accordées sans contreparties de plafonds de ressources de locataires, ni même de plafonds de loyers.

Autre spécificité à signaler par rapport aux autres régimes de défiscalisation immobilière : les Charges et les Intérêts d’emprunts sont déductibles et imputables sur le Revenu Global (et pas seulement sur les revenus fonciers).

Généralités

L’immeuble

Il doit faire l’objet d’un classement ” Monuments Historiques ” ou bénéficier d’une inscription à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques ou d’un arrêté ministériel.

Pour être classé, l’immeuble doit présenter un intérêt public historique ou artistique, sans lien nécessaire avec son ancienneté.

Les travaux sur un immeuble classé doivent au préalable être autorisés par le préfet de région qui doit être averti quatre mois à l’avance des travaux concernant l’immeuble inscrit.

Le classement comme Monument Historique n’emporte pas de conséquences sur le mode d’utilisation du bien (résidence principale du locataire, résidence secondaire, établissement hôtelier, etc…)

Points clés

Charges déductibles

Lorsqu’un immeuble procure des recettes imposables (loyers) et n’est pas occupé par son propriétaire, la totalité des charges foncières afférentes à l’immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers.

Les charges déductibles sont, en particulier, les suivantes :

  • dépenses d’entretien de l’immeuble et de réparation,
  • dépenses d’amélioration de l’immeuble,
  • frais de gestion,
  • taxes foncières,
  • totalité des intérêts d’emprunt à la différence du régime de droit commun,
  • primes d’assurance.

les travaux envisagés ne doivent pas conduire à une restructuration complète de l’immeuble et en particulier en modifier complètement la distribution.

Déficit foncier

En cas de constatation d’un déficit foncier, celui-ci est imputable, sans limitation de montant, sur le revenu global de l’intéressé ( et pas seulement sur les revenus fonciers ).

Exemple :

Soit un logement acquis pour 60 000 € et nécessitant des dépenses de réparation et d’entretien réalisées de 100 000 €.

Le déficit foncier sera alors de 100 000 €, imputable en totalité au revenu global du propriétaire soit une économie d’impôt de 40 000 € pour un contribuable imposé dans la tranche marginale à 40 % ( en un ou deux ans selon durée des travaux ).

Les Avantages fiscaux des Investissements Monuments Historiques 2014 ?

  • Aucun Engagement de Location.
  • Aucun Plafond de Loyers.
  • Aucun Plafond de Ressources du Locataire.
  • Aucun Plafond de Réduction d’impôts. L’investissement MH n’entre pas dans le Plafonnement des Niches Fiscales .
  • Pas de Frais de Succession en Monument Historique. Transmission du bien en exonération totale de droits de succession (même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur) pour les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément, sous condition de signature par les héritiers ou légataires d’une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d’accès au public, ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés.
  • L’exonération est également applicable aux parts de SCI, à condition, notamment, que les héritiers ou légataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances et conservent leurs parts pendant 15 ans.
  • Possibilité de conserver l’appartement Monument Historique pour son Usage Personnel (déduction dans ce cas uniquement de 50 % des travaux, mais toujours la possibilité d’imputer le déficit des intérêts d’emprunts et des charges sur le revenu global).

Les pièges

Une implantation à surveiller :

Veiller au site d’implantation car celui-ci sera garant des perspectives de location du logement et de sa valorisation dans le temps.

Un prix de revient à comparer :

L’impact fortement défiscalisant pousse certains opérateurs à pratiquer des prix de vente excessifs, il convient donc de rester vigilant au prix de revient de son logement travaux inclus qui doit être cohérent au regard du marché immobilier local.

Un classement important :

Il convient de veiller à l’étendue du classement (ou de l’inscription) au regard des travaux envisagés. Si celui-ci était insuffisant la déductibilité d’une partie des travaux pourrait être refusée.

Un montage fiscal rigoureux :

Attention aux éventuels changements de destination de l’immeuble, transformer des bureaux en habitation ne constitue pas des travaux déductibles. Ce point est à surveiller particulièrement.

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