Avec la fin du Pinel et la mise en place, dans le budget 2026, du dispositif Jeanbrun, investir en immobilier neuf en 2026 redevient une option lisible pour se constituer et améliorer son patrimoine tout en optimisant sa fiscalité. Combiné au Logement Locatif Intermédiaire (LLI), ce nouveau cadre ouvre la voie à une stratégie efficace : profiter d’une TVA à 10 % sur certains programmes et d’un avantage lié à la taxe foncière, tout en amortissant le bien grâce à Jeanbrun. Cette combinaison fait vraiment la différence sur la rentabilité d’un projet locatif.

Point important : A la différence de Pinel, l’effort est lissé dans le temps même après la 9ème année.

Pour info, le gouvernement a ouvert l’accès au Logement Locatif Intermédiaire qui était destiné uniquement aux investisseurs institutionnels jusqu’en 2024.

Le dispositif Jeanbrun succède au Pinel et repose sur une logique d’amortissement du logement plutôt que sur une réduction d’impôt directe.

En pratique, en tant qu’investisseurs, vous pouvez déduire chaque année une fraction du prix du bien de vos revenus fonciers, à condition de respecter plusieurs règles :

• Location nue à titre de résidence principale du locataire.
• Engagement de location d’au moins 9 ans.
• Respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire (modulés selon le niveau social, comme avec la loi Pinel, intermédiaire ou très social).
• Logement neuf, en VEFA ou construit, ou ancien avec travaux lourds (au moins 30 % du coût total).
• Pour un investissement locatif intermédiaire, le taux d’amortissement annoncé est de 3,5 % par an, sur une base de 80 % du prix du bien (hors terrain). Cet amortissement réduit le revenu foncier imposable et peut générer un déficit foncier, particulièrement intéressant pour les foyers les plus imposés, TMI 30 % et plus.

Le Logement Locatif Intermédiaire est pensé pour les ménages aux revenus trop élevés pour le logement social, mais trop justes pour les loyers du marché libre ( similaire à la loi PINEL ). En contrepartie de loyers inférieurs au marché et de plafonds de ressources, l’investisseur bénéficie d’avantages fiscaux immobiliers dans le neuf très significatifs. Ce sont des logements situés en zone tendue (A, Abis et B1).

Les principaux atouts du LLI pour un investisseur :

• Accès à une TVA réduite à 10 % sur l’immobilier pour certains programmes éligibles.
• Mesures avantageuses sur la taxe foncière (exonérations ou mécanismes de crédit d’impôt selon la structure détentrice).
• Plafonds de loyers attractifs, souvent légèrement inférieurs au marché mais soutenus par une forte demande locative en zones tendues.
• Sécurisation de l’occupation grâce à un public cible large (classes moyennes, jeunes actifs, familles)

Dans le cadre du LLI, certains programmes bénéficient d’une TVA à 10 % au lieu de 20 % (sous conditions d’agrément).

L’impact sur le budget d’acquisition est très concret.

Exemple chiffré de l’impact de la TVA réduite avec un appartement neuf vendu 220 000 € HT dans une résidence éligible LLI :

Avec TVA à 20 % : 220 000 × 1,20 = 264 000 € TTC.
Avec TVA à 10 % : 220 000 × 1,10 = 242 000 € TTC.
La TVA réduite permet donc d’économiser 22 000 € dès l’achat, soit près de 8,4 % du prix TTC « standard ». Ce différentiel peut :

• réduire significativement l’apport nécessaire,
• ou alléger le montant des mensualités de crédit,
• ou encore permettre de viser un bien mieux situé ou de plus grande surface.

Nous intégrons régulièrement cette logique dans les solutions d’investissement en immobilier neuf que nous proposons à nos clients.

Au‑delà de la TVA, le LLI ouvre droit à des avantages sur la taxe foncière. Selon les cas (logement détenu en direct ou via une structure soumise à l’IS), l’investisseur peut bénéficier :

• d’exonérations temporaires de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les logements intermédiaires,
• ou d’un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière pour certaines personnes morales, venant neutraliser partiellement ou totalement cette charge.

Pour un investisseur particulier qui choisit d’utiliser une SCI pour son investissement locatif intermédiaire, ce mécanisme peut améliorer fortement le rendement net. Sur 15 à 20 ans, l’économie cumulée de taxe foncière peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros, en complément de la TVA réduite et de l’amortissement Jeanbrun.

Bon à savoir : Rappelons que tout avantage fiscal est soumis au respect strict des conditions, d’où l’importance d’un accompagnement professionnel.

En combinant Jeanbrun + LLI, vous agissez sur trois leviers :

• À l’achat : baisse du coût grâce à la TVA à 10 % et à un prix de vente en général inférieur au marché pour les logements intermédiaires.
• Sur vos revenus : amortissement Jeanbrun qui réduit l’imposition sur vos loyers, voire crée un déficit foncier imputable sur plusieurs années.
• Sur vos charges : allègement de la taxe foncière via exonération ou crédit d’impôt.

Cette approche est particulièrement pertinente dans des zones structurellement tendues comme l’Île‑de‑France, la métropole de Toulouse, Bordeaux, Lyon ou encore certaines autres agglomérations, où la demande de logements abordables reste très supérieure à l’offre.

L’avantage de ce montage couplé avec le LLI est qu’il permet de viser une occupation locative élevée, ce qui sécurise totalement le montage financier.

L’immobilier résiste particulièrement bien aux crises et ne démérite pas de sa fonction de valeur refuge. Dans le contexte économique et social actuel, il est une réponse efficace face à la forte remontée de l’inflation.

Sans omettre la diminution de biens neufs sur le marché, l’augmentation du prix du neuf tend à évoluer pour plusieurs raisons qui sont, la forte augmentation des matières premières, la forte demande en logements et la mise en application de la nouvelle norme RE2020.

Les taux d’emprunt sont partis à la hausse depuis 2022, avec l’inflation, mais se sont stabilisés, voire ont baissés. En investissant dans le locatif à la différence de l’investissement en résidence principale, vos intérêts cumulés, y compris votre assurance de prêt, vous permettent de gommer vos revenus fonciers et, de fait, une partie de votre fiscalité sur vos revenus.

En investissant dès à présent, vous anticipez votre avenir et vous optimisez votre patrimoine.

Les raisons sont multiples. En investissant en loi Pinel, vous investissez dans le neuf avec des avantages conséquents :

• Frais de notaires réduits à moins de 3% (contre 8 % maximum dans l’ancien);
• Dernières normes énergétiques et techniques en vigueur;
• Garanties inhérentes au bien (biennale, décennale, …);
• L’anticipation et la préparation de sa retraite et la constitution d’un patrimoine durable en préparant efficacement son avenir, ainsi que celui de sa famille, et sa retraite.

Si vous investissez dans un bien entrant dans le cadre Jeanbrun + LLI, vous allez réaliser de fortes économies ( impôts, taxes foncières, TVA ), sachant que le cabinet travaille en amont pour négocier les meilleures conditions pour ses clients auprès des promoteurs afin d’obtenir les meilleures plus values au terme de l’opération, alors faites le nécessaire pour valoriser au mieux votre patrimoine.