PINEL

Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour préparer votre retraite ou vous constituer un patrimoine ? La loi Pinel vous permet de cumuler plusieurs avantages notoires.

JUSQU’À 63 000 € DE RÉDUCTION D’IMPÔT

DEVENEZ PROPRIÉTAIRE AVEC 0 € D’APPORT

PRÉPARER VOTRE RETRAITE

Pourquoi faut-il investir en 2022 ?

À PARTIR DE 2023, LA RÉDUCTION D’IMPÔT DIMINUERA

Le gouvernement a prolongé le dispositif Pinel, qui devait prendre fin en 2021, jusqu’au 31 décembre 2024. Mais les conditions de cette prolongation sont accompagnées d’une diminution progressive du taux de réduction d’impôt. De ce fait investir à partir de 2023, diminuera drastiquement la réduction d’impôt. Investissez dès aujourd’hui pour bénéficier des meilleures conditions

 

DURÉE DE L’ENGAGEMENT LOCATIF 2022 2023 2024
6 ans 12% 10,5% 9%
9 ans 18% 15% 12%
12 ans 21% 17,5% 14%

Les avantages ?

LA RÉDUCTION D’IMPÔT

Parmi les lois de défiscalisation, la loi Pinel vous permet de réduire vos impôts jusqu’à 6 000 € par an et sera plus ou moins importante en fonction de la durée d’engagement.

En utilisant la durée maximale d’engagement de 12 ans, votre réduction d’impôt pourra atteindre 63 000 €. Possibilité de sortie anticipée à 6 ans et 9 ans.

La réduction Pinel se fait en bas de page, sur vos impôts à régler, et pas en déduction sur vos revenus ce qui vous permettra de réduire de manière très efficace vos impôts, voire de ne plus en payer.

À noter que le montant de la réduction Pinel est déduit directement de l’impôt, et non pas du revenu à déclarer. Ainsi, la réduction d’impôt Pinel vous permettra de diminuer sensiblement votre impôt. En cas de forte réduction, il est même possible que le montant de votre impôt soit nul.

 

INVESTIR SANS APPORT

A la différence de l’immobilier en résidence principale, les banques prêtent plus facilement sur les opérations locatives car les revenus générés garantissent une partie du remboursement. En loi Pinel, votre emprunt sera remboursé en majorité par les revenus locatifs et l’avantage fiscal, ce qui ne génèrera qu’un faible effort d’épargne de votre part pour rembourser le prêt.

CONSTRUIRE OU AMELIORER SON PATRIMOINE

La pierre est l’investissement par excellence et vous permet de vous constituer un patrimoine pour votre avenir, résistant à l’inflation et vous assurant d’une belle plus-value à terme. En couplant l’immobilier à la loi Pinel, cela vous garantit de réaliser une opération d’investissement très profitable.

 

PREPARER SA RETRAITE

Au terme de votre opération, toutes les sorties sont envisageables, conserver votre bien pour percevoir les loyers en complément de revenus ou de retraite, le revendre pour un projet de vie ou autre en bénéficiant d’un capital avec plus-value, ou le conserver à titre personnel en résidence principale ou secondaire.

 

VOUS PROTEGER AINSI QUE VOS PROCHES

En cas d’invalidité ou de décès, l’assurance de prêt rembourse votre emprunt par anticipation, ce qui permettra de vous protéger ainsi que vos proches en choisissant entre rente et capital.

Conditions du dispositif PINEL ?

Depuis la date du 1er janvier 2021, la loi Pinel a subi certaines modifications concernant l’éligibilité. Désormais et conformément aux nouveautés stipulées dans l’article 161 de la loi de finances de 2020, ce dispositif est uniquement réservé aux investissements réalisés au niveau de logements construits dans des bâtiments d’habitation collectifs. D’après l’administration fiscale, cette notion exclut les villas construites de façon jumelée (ou en bande) ainsi que les villas individuelles situées au sein d’une copropriété. Ces dernières se retrouvent donc non éligibles à la réduction d’impôt qu’offre la loi Pinel.

Cette loi se base sur un certain nombre de principes :

  • L’investissement doit être effectué au sein d’un bâtiment d’habitation collectif, comme cité auparavant ;
  • La date de réalisation d’un investissement dans le but d’acquérir un appartement conforme, qui est mise en place en signant l’acte d’achat authentique, doit être comprise dans la période d’application de la législation loi Pinel
  • La date de réalisation d’un investissement pour un logement construit par le contribuable, qui est mise en place via le dépôt de la demande de permis de construction, doit également être comprise dans la période d’application de la loi Pinel.
  • Le logement doit être acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il peut également être un logement ancien réhabilité et rénové.
  • Le logement est situé en zone géographique éligible : A bis, A ou B1.
  • Le bien doit être achevé dans les 30 mois à compter du début des travaux et loué dans les 12 mois qui suivent sa livraison.
  • Les normes énergétiques en vigueur sont une condition du dispositif Pinel. Les normes BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020 doivent être respectées.
  • Les investissements Pinel sont limités à 2 par an et plafonnés à 300 000 € par an et 5 500 €/m².

L’engagement locatif

La durée d’engagement doit être de 6, 9 ou 12 ans et peut être modifié selon les conditions.

Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la livraison du bien. Si cette condition n’est pas respectée, le bien ne sera plus éligible.

Le bail locatif est exactement le même que pour un bien en location classique.

PLAFONDS DES LOYERS PINEL

Pour s’assurer de l’éligibilité de ses locataires, le propriétaire pourra leur demander de fournir certains justificatifs, listés par un décret de novembre 2015.

Vous aurez aussi obligation de respecter les plafonds de loyers Pinel selon les zones.

Zone A bis Zone A Zone B2 Zone B1
2022 17,55 €/m² 13,04 €/m² 9,13 €/m² 10,51 €/m²

PLAFONDS DE RESSOURCES DES LOCATAIRES

Le principe de la loi étant de permettre à des familles moyennes de se loger, la loi Pinel plafonne les revenus des locataires selon les zones Abis, A ou B1 ?

Pour valider les revenus des locataires entrants, on se base sur la déclaration d’impôt N-2, voir N-1 si plus avantageux.

A savoir que 80 % de la population française y est éligible.

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE LIEU DE SITUATION DU LOGEMENT
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 38 377 € 38 377 € 31 280 € 28 152 €
Couple 57 357 € 57 357 € 41 772 € 37 594 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 75 188 € 68 946 € 50 233 € 45 210 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 89 769 € 82 586 € 60 643 € 54 579 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 106 807 € 97 766 € 71 340 € 64 206 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 120 186 € 110 017 € 80 399 € 72 359 €
Personne supplémentaire + 13 390 € + 12 258 € + 8 969 € + 8 070 €

METTRE TABLEAU COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE DEJA EN PLACE sur le site

 

ZONES ÉLIGIBLES À LA LOI PINEL

Les zones ont été créées pour pallier aux tensions sur le marché locatif (prix du loyer, évolution démographique, prix immobilier,…). Les zones existent aussi pour d’autres lois, la mise en place ayant été réalisée avec la loi Robien en 2003.

La France est découpée en 5 zones, de la plus tendue et chère à la moins tendue. Les zones allant de A à C. Pinel entre uniquement dans les zones A bis, A et B1. Il faut toujours vérifier que l’investissement soit dans une zone éligible au dispositif.

2023: Création du dispositif PINEL+

La fin programmée de Pinel est pour 2024 mais le gouvernement a décidé de suppléer à cette loi afin de stimuler la construction et l’investissement locatif sur un marché où il manque plus de 800 000 logements.

Pinel va être conservé jusqu’en 2024 mais avec une baisse de l’avantage chaque année (voir tableau).

Après concertation avec les professionnels de l’immobilier est né Pinel+ qui sera effectif à partir de 2023 et qui proposera un avantage identique à Pinel. Les deux dispositifs cohabiteront jusqu’à fin 2024. Le Pinel + vous permettra toujours d’obtenir 21 % de réduction d’impôt mais avec des conditions supplémentaires en terme de confort et d’isolation.

  • Une surface habitable minimum selon la typologie du logement.
  • Une double exposition obligatoire pour les T3 et plus.
  • Un extérieur obligatoire pour les T3 et plus.

Dans quelle commune ?

Il est important de bien sélectionner la ville dans laquelle vous allez investir afin d’en garantir la bonne location et à terme la revente avec une belle plus-value. En effet, chaque année, quelques palmarès des villes où investir sont établis. On retrouve, à chaque édition, les mêmes villes où il fait bon investir… Toulouse qui offre de belles opportunités, Lyon pour son dynamisme et sa demande locative toujours en progression, ou encore Bordeaux, Nantes ou Rennes où il fait bon vivre. Pour ces études, sont pris en compte plusieurs facteurs  économiques et immobiliers comme, par exemple la progression des loyers, le confort de vie, l’évolution du nombre d’étudiants, le développement des entreprises, la santé ou même le montant de la taxe foncière.

Les pièges a éviter en PINEL

NE PAS SE FAIRE ACCOMPAGNER PAR UN PROFESSIONNEL

Dans tous les cas, faire appel à un professionnel vous permettra la pleine réussite de votre projet en vous évitant certains déboires et vous assurera de la qualité du bien , du montage financier et de vos déclarations fiscales en respectant les règles. En effet, si vous investissez pour la première fois en Pinel et que vous omettez certains points lors de votre déclaration fiscale, votre avantage pourrait être remis en cause. Notre rôle est de vous éviter de commettre ces erreurs et de vous conseiller sur l’investissement adapté à votre situation. L’accompagnement vous permet de mettre toutes les chances de votre côté pour réaliser une belle opération.

 

NE PAS PRENDRE EN COMPTE LE PLAFOND DES NICHES FISCALES AINSI QUE DES CONDITIONS LOCATIVES

En ayant un professionnel à vos côtés, vous serez sûr de respecter le plafond annuel des niches fiscales,  omis par certains contribuables, ce plafond étant de 10 000 € dans le cadre de cette loi. Avant d’investir, nous vérifions l’état de vos réductions existantes.

Bien veiller  aussi à ce que les locataires soient  aptes à entrer dans un appartement en loi Pinel avec leurs revenus et la zone concernée.

 

NE PAS NÉGOCIER SON CRÉDIT IMMOBILIER

Bien penser à faire jouer la concurrence entre les établissements bancaires afin de comparer les différentes offres en terme de taux, durée, assurances, … En faisant jouer la concurrence, vous obtiendrez de meilleures conditions. Les taux d’intérêt varient d’une banque à une autre et même si les taux sont encore bas, cela n’exclut pas une négociation. Là aussi, nous pouvons vous accompagner.

 

L’INVESTISSEMENT COUP DE TÊTE OU DE CŒUR

L’erreur commise par certains investisseurs. Il ne faut jamais oublier qu’un investissement en Pinel est un placement au même titre que vos autres placements et que le but de l’opération est la rentabilité du bien. A la base, sauf cas contraire, vous n’achetez pas pour y habiter. Qu’il vous plaise ou non n’est pas la question.  Les points importants sont l’emplacement dans une ville attractive, dans des quartiers à fort potentiel de développement, à proximité des transports et des commodités. L’investissement Pinel s’inscrit dans une stratégie patrimoniale globale.

Et ensuite ?

En arrivant au terme de la durée d’engagement, vous décidez du choix à faire en fonction de votre situation. Devez-vous le conserver en complément de revenus, le vendre pour financer un projet,… ? La durée d’engagement de départ étant de 6, 9 ou 12 ans, l’investisseur peut prolonger la durée à 9 ou 12 ans pour continuer à bénéficier de la réduction d’impôt, mais pas la diminuer. Le choix de départ doit donc être stratégique. L’investissement sur 6 ans peut être une solution pour un investisseur incertain, mais nous vous donnerons le conseil ad hoc en fonction de votre situation. A l’échéance, vous pourrez le louer en droit commun ou mettre fin à l’opération et prendre le capital. Vous pourrez aussi choisir de l’habiter en résidence principale ou secondaire.

La déclaration d'impôt PINEL

En investissant en Pinel, vous êtes tenu de remplir plusieurs documents pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel : la déclaration 2044EB en première année, la 2044 et la 2042C. Nous vous apportons notre assistance chaque année afin de remplir facilement votre déclaration fiscale.

 

Retour