Girardin
Investissement dans le logement locatif
Généralités
Le secteur locatif intermédiaire :
- Lorsqu’ils réalisent des investissements dans le secteur locatif intermédiaire, les contribuables bénéficient d’une réduction d’impôt majorée à 31 % sur 5 ans sous réserve des conditions suivantes :
- Avoir signé l’acte notarié avant le 31 décembre 2012.
- Le loyer annuel par m² de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas dépasser 169 ou 210 € selon les départements d’outre-mer (plafond 2015).
- Les ressources du locataire figurant sur l’avis d’imposition au titre de 2015 ne doivent pas excéder 30 413 € (personne seule) ou 59 499 € (couple), sommes majorées en fonction du nombre de personne à charge :
| Foyer du locataire | Polynésie française, Nouvelle Calédonie, îles Wallis et Futuna, Terres australes et antarctiques françaises, Saint-Pierre-et-Miquelon |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 59 499 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 62 754 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 67 100 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 71 446 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | + 4 565 € |
- Le logement doit être neuf et loué nu pour une durée minimale de six ans à un locataire qui y fixe sa résidence principale.
- Dans les deux cas la location doit prendre effet dans les six mois de la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
- Le locataire du logement ne doit être ni le conjoint de l’investisseur, ni un membre de son foyer fiscal.
Cette loi sera supplantée par la loi Scellier Outremer à partir de fin 2012.
Points clés
Montant de l’investissement :
La base de calcul comprend le prix d’acquisition plus les frais d’acquisition (droits d’enregistrement et de timbres, honoraires, commission…).
Le nombre d’investissements n’est pas limité.
Plafonnement du prix au m² de surface habitable :
Pour tous les investissements dans le logement, l’investissement est retenu dans la limite de 2 247 € HT , soit 2 438 € par m² TTC bas é sur la surface loi Carrez à laquelle s’ajoute les terrasses couvertes, dites « Varangues », dans la limite de 14 m² (plafond 2011).
Montant de la réduction d’impôt :
31 % du montant de l’investissement dans le secteur locatif intermédiaire
Lorsque des dépenses d’équipement de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable sont réalisées dans le logement chacun des taux de réduction d’impôt est majoré de 2 %.
Imputation de la réduction :
La réduction d’impôt est étalée sur 5 ans.
EXEMPLE :
Vous achetez un appartement à Saint- Martin d’une surface de 65 m² (51 m2 loi carrez + 14 m2 varangues) pour un prix de 200.000 €.
| Surface habitable à considérer | 51 m² + 14 m² = 65 m² |
| Plafond de défiscalisation | 65 m² x 2.247 € = 146 055 € |
| Montant de la défiscalisation | 146 055 € x 31 % = 45 277 € |
| Réduction d’impôt | 9 055 € par an pendant 5 ans |
| Vous allez donc bénéficier d’une réduction d’impôts de 9 055 € cette année et les 4 années suivantes. |
Plafonnement de la réduction d’impôt :
- Pour une même année, le montant total des réductions d’impôt sur le revenu au titre des investissements outre-mer évoqués est limité, pour un même foyer fiscal, à la somme de 36 000 € ou 13 % du revenu imposable (après rétrocession pour le Girardin Industriel ).
- Ce plafonnement s’applique aux avantages procurés par les réductions d’impôt acquises au titre des investissements réalisés et des travaux achevés à compter du 1er janvier 2011.
Plafonnement global des niches fiscales :
La réduction d’impôt acquise au titre des investissements outre-mer entre dans les dispositifs concernés par le plafonnement global de certains avantages fiscaux.
Ce plafond est fixé à 30 600 € ou 11 % des revenus bruts du contribuable.
Il y a lieu d’appliquer en premier lieu le plafonnement spécifique aux investissements outre-mer et ensuite celui, global, des niches fiscales.
EXEMPLE :
En 2012, un contribuable dont le revenu servant de base au calcul de l’impôt sur le revenu s’élève à 360 000 € réalise un investissement outre-mer pour lequel il bénéficie d’une réduction d’impôt de 160 000 € étalée sur 5 ans soit 32 000 € par an.
1. Application du plafonnement spécifique outre-mer :
Le plafond est fixé soit à 30 600 €, soit à 11% du revenu sur option. En l’occurrence, le contribuable a intérêt à opter pour les 11% du revenu lui permettant une réduction d’impôt annuelle de 39 600 €.
2. Application du plafonnement global :
Dans ce cas particulier, le plafonnement global est porté (sans tenir compte de l’impact d’autres dispositifs concernés) à la somme de 39 600 €. Ce plafonnement global va lui permettre d’utiliser à plein , l’avantage Girardin.
Par ailleurs, cette réduction doit également être contenue dans le plafonnement général des niches fiscales, fixé pour les revenus 2012 à 18 000 € + 4% du montant du revenu imposable.
La réduction d’impôt est pratiquée pour la première fois l’année de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure sans application de prorata temporis.
Elle s’impute directement sur l’impôt résultant du barème progressif avant imputation des avoirs fiscaux ou crédits d’impôt.
Si elle excède l’impôt dû par le contribuable ou le montant plafonné, elle ne peut donner lieu à remboursement.
Déficit foncier :
Pour un même logement, tout cumul est impossible pendant la période de l’engagement de location entre la réduction d’impôt pour investissement outre-mer et l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global.
Les pièges
La réponse locative :
Le logement doit être loué dans les six mois de son acquisition ou de son achèvement, il convient donc dans la sélection de ces programmes de veiller à l’existence réelle d’une demande locative à la fois dans le site d’implantation du logement mais aussi au regard de la qualité de celui-ci.
Les perspectives de sortie :
Une revente étant toujours une sortie à envisager, bien s’assurer d’une demande d’hébergement forte sur le site d’investissement, d’une adéquation avec le logement acquis et d’une pérennité économique du site. Eviter les sites ou seule l’exploitation touristique draine l’économie car le risque y existe à moyen terme et l’absence de résidents vivant d’une économie diversifiée rend difficile toute revente.
Attention aux présentations proposant de transformer le logement en hébergement touristique au terme de l’engagement fiscal. Si cette option présente des intérêts, il convient de veiller à ce que le site présente de réels attraits touristiques et que l’offre d’hébergement ne soit pas déjà pléthorique.