Loueur meublé non professionnel

Un investissement en LMNP offre de nombreux avantages. En effet, il permet de devenir propriétaire d’un logement et de percevoir ainsi des revenus locatifs complémentaires. C’est un investissement qui s’amortit sur le long terme. Il présente de nombreux avantages fiscaux (économie d’impôts, location simplifiée, amortissement des charges, loyers plus importants que la location nue). Avant de se déclarer en tant que loueur meublé non professionnel, il est donc important d’en connaître les caractéristiques et les conséquences fiscales notamment.

Le statut de LMNP est ouvert à tous les contribuables français qui souhaitent notamment préparer leur retraite en se garantissant des revenus locatifs réguliers. Il s’agit d’un investissement sur le long terme qui est fait pour être conservé et non revendu rapidement. Pour pouvoir accéder à ce statut, l’investisseur doit déclarer tout ce qu’il perçoit au titre de ses investissements dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Par ailleurs, ce statut est incompatible avec celui de LMP (Loueur Meublé Professionnel). De ce fait, le loueur ne doit ni être inscrit pour cette activité au Registre du Commerce et des Sociétés ni percevoir des revenus locatifs supérieurs à 23 000 € par an. En effet, au-delà de ces plafonds, le statut change et c’est celui de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) qui doit alors s’appliquer. Il faut également veiller à ce que l’activité de loueur en meublé ne représente pas plus de 50 % des revenus totaux du propriétaire (traitements et salaires, autres bénéfices industriels, commerciaux, agricoles ou non commerciaux). De plus, il est nécessaire de s’enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Pour que cette inscription soit valide, il ne faut qu’aucun membre du foyer fiscal ne soit inscrit au RCS en tant que loueur professionnel.

LE LOGEMENT

Le bien en location meublée non professionnelle (LMNP) doit être immédiatement habitable par le locataire. Le logement doit donc être entièrement équipé.

Afin d’être éligible à la location meublée non professionnelle, le bien peut  être neuf ou ancien et il y a deux catégories de biens éligibles qui sont les biens classiques et les biens en résidences services (EHPAD, résidence étudiante ou d’affaire).

LE BAILLEUR

Comme indiqué plus haut, le bailleur doit respecter plusieurs conditions avec des revenus inférieurs à 23 000 € / an, ces revenus ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal et il ne doit pas être inscrit au RCS en tant que loueur meublé professionnel.

LES OBLIGATIONS DÉCLARATIVES

Dans le cas où le propriétaire fait le choix du régime micro-BIC, la déclaration LMNP doit s’effectuer par le biais d’un document annexe à la déclaration de revenus classique, le formulaire 2042C PRO. La télé-déclaration simplifie encore les démarches : il suffit de cocher la case « revenus des locations meublées non professionnelles » et de remplir les cases 5Nd à 5PJ avec les montants des loyers perçus au titre des locations meublées.

Dans le cas où le propriétaire choisit le régime dit du bénéfice réel, il devra alors en premier lieu remplir le formulaire 2031-SD, puis compléter le formulaire 2042C PRO.

DÉCLARATION LMNP EN MICRO-BIC

Le régime micro-BIC est le régime fiscal appliqué par défaut aux bailleurs possédant le statut LMNP. Il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % et facilite les obligations déclaratives du contribuable puisque ce dernier n’est pas contraint de tenir une comptabilité.

DÉCLARATION LMNP SOUS LE RÉGIME RÉEL

Il s’agit d’un régime facultatif que le bailleur peut choisir si c’est plus avantageux pour lui. En revanche, il est plus complexe d’un point de vue administratif et requiert la tenue d’une comptabilité. A partir de 2022, les propriétaires bailleurs décidant de choisir le régime réel, disposent de plus de temps pour effectuer les démarches administratives auprès de leur centre des impôts (entre le mois de mai et juin). Si vous optez pour le régime réel, nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable pour vos démarches fiscales.

L’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) doit être considéré comme un placement à long terme. Dans cette perspective, il présente de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal.

LA RÉCUPÉRATION DE LA TVA

L’un des avantages de la location en meublé non professionnelle est la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition du bien. Pour cela, il faut investir dans un bien neuf situé dans une résidence de services relevant du régime de la parahôtellerie et proposant au moins trois des quatre services suivants : le petit déjeuner, l’entretien quotidien des locaux, la réception ou encore la blanchisserie.

Vous devez garder le bien durant minimum 20 ans afin de conserver cet avantage. Toute vente à une date inférieure impliquera le remboursement de la TVA  perçue par le fisc au prorata temporis sauf si le bien est revendu en conservant les conditions liées à la LMNP.

Pour les propriétaires ayant bénéficié de la loi CENSI-BOUVARD ( arrêtée en 2022 ), ils peuvent choisir de revendre le logement ou le conserver pour le transmettre à leur descendance.

Au terme des 9 ans, le propriétaire peut décider de garder son logement, dans ce cas les revenus locatifs pourront être diminués par l’amortissement du bien dans le cadre du LMNP classique, ce qui n’est pas possible lorsque le régime de défiscalisation est en cours.

Le marché de la revente est porteur car il y a une demande de biens déjà sous bail permettant d’obtenir des revenus immédiat et, de ce fait, le marché est favorable aux vendeurs qui cèdent ce type de biens.

Il est aussi possible de réinvestir le gain de TVA et d’impôts, tout en conservant le bien, pour réaliser un autre investissement locatif qui permettra de pouvoir à nouveau réduire ses impôts. Ainsi, l’investisseur fait évoluer son patrimoine qui lui assurera des revenus complémentaires et qu’il pourra aussi transmettre à ses enfants.

La gestion d’une LMNP est simple car, dans la majorité des cas, celle-ci est déléguée à une agence. Dans ce cas, elle s’occupe de toutes les démarches (visite locataires, état des lieux, démarches administratives,…) libérant le propriétaire de ces contraintes.

En tant que LMNP, il est possible de choisir entre plusieurs options fiscales en fonction de sa situation. En effet, les revenus locatifs perçus peuvent être déclarés au régime micro-BIC ou au régime réel. De fait, si le contribuable loue régulièrement un logement meublé et que les revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 €, ces revenus sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La déclaration en micro BIC est simple et permet un abattement forfaitaire de 50 %, ce qui est parfois moins intéressant que le régime réel simplifié.

Le régime réel peut également être choisi lorsque les recettes locatives sont inférieures à 77 700 € par an. Si les revenus sont supérieurs, alors il est obligatoire de passer en régime de bénéfice réel. Le régime réel correspond quant à lui à des charges déductibles réelles qui réduisent l’assiette imposable. Le régime réel simplifié est souvent plus avantageux, mais il multiplie les déclarations administratives et les formalités. De ce fait, il est en général préférable de se faire aider par un professionnel du secteur pour gérer cette partie.

Quel que soit le régime choisi, la fiscalité d’une location meublée de ce type est intéressante : avec une imposition sur 50 % de ses revenus locatifs pour le micro BIC ou une réduction de l’assiette taxable pour le réel. Ainsi, les deux régimes permettent au propriétaire de réduire de façon importante le montant de ses impôts pendant le temps de l’amortissement du logement.

Suite à la dernière réforme de la loi de finance, les bailleurs ayant perçu moins de 77 700 € par an de revenus locatifs, ont jusqu’à la limite de déclaration des revenus pour demander l’imposition au régime réel. Les démarches pour changer de régime d’imposition sont les mêmes qu’auparavant. Le bailleur devra informer son centre des impôts de sa volonté à passer au régime réel, par l’envoi d’un courrier et du formulaire attitré.

CAS PARTICULIER DES CHAMBRES DHOTES

Dans ce cas, le régime micro-BIC peut s’appliquer jusqu’à 188 700 € de recettes annuelles. L’abattement forfaitaire s’élève à 71% et non 50%.

La rentabilité d’un bien loué en meublé est souvent supérieure à celle d’une location nue. En plus d’avoir des revenus locatifs fiscalement allégés, les baux sont moins contraignants. Si le bail d’un logement non meublé est valable pour 3 ans (6 ans lorsque le locataire est une personne morale, une association ou une société par exemple), celui d’une LMNP ne l’est que pour un an, voire 9 mois pour une location étudiante. Le renouvellement du contrat de location se fait automatiquement au terme des 3 ans en location nue et de l’année pour le logement meublé. Seuls les baux signés pour 9 mois ne sont pas reconduits et doivent être signés à nouveau par les deux parties. Possibilité de signer un bail mobilité d’une durée de maximale de 10 mois si le locataire remplit les conditions nécessaires.

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