Loueur meublé professionnel
Avec le statut LMP, vous accédez à une activité commerciale vous permettant de générer des revenus nets de fiscalité pendant plusieurs années, non soumis à l’IFI et bénéficiant, en cas de revente, d’un régime fiscal avantageux.
NE PAYEZ PAS D’IMPÔT SUR VOS REVENUS LOCATIFS
MEILLEURE RENTABILITÉ QU’AVEC UNE LOCATION NUE
POSSIBILITE DE COTISER POUR SES TRIMESTRES RETRAITE
EXONERATION L’IMPOT SUR LES PLUS-VALUES
RÉCUPÉRATION DE LA TVA
Présentation du statut LMP
Pour exercer sous le statut de LMP il faut louer un ou plusieurs biens meublés et il faut remplir plusieurs conditions. Le LMP ne peut être réalisé que sur des locaux d’habitation immédiatement habitable par les locataires avec tout le mobilier nécessaire comme en LMNP.
A la différence de la LMNP, le LMP est réalisé dans le cadre d’une activité commerciale et, à ce titre, les loyers doivent être déclarés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou à l’IS (impôt sur les sociétés) si l’activité est gérée par une société. Le loueur en meublé peut choisir entre la micro entreprise, le régime réel ou l’impôt sur les sociétés.
Les conditions
Pour bénéficier du statut LMP, plusieurs conditions doivent être remplies.
LES CONDITIONS FISCALES
Sur le plan fiscal, le propriétaire-bailleur bénéficie du statut LMP à partir du moment où il perçoit des recettes locatives supérieures à 23 000 € TTC par an représentant plus de 50 % du revenu total de son foyer fiscal, tout autre type de revenus confondus (salaires, BNC, BIC,…).
LES COTISATIONS SOCIALES
Les loueurs en meublé professionnels sont désormais obligatoirement assujettis aux cotisations sociales. Les propriétaires bailleurs sous statut LMP doivent s’inscrire au régime de la sécurité sociale des travailleurs indépendants. Depuis cette réforme, datant de 2021, le taux des cotisations sociales est passé au taux de 35 à 40 % des bénéfices.
LES IMPÔTS LOCAUX
Les logements meublés professionnels sont soumis à la taxe foncière, à la CFE* (sauf si la location meublée est au sein de l’habitation principale) et la CVAE** en cas de CA supérieur à 500 000 €.
*CFE : Cotisation foncière des Entreprises
**CVAE : Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises
Avantages fiscaux en LMNP
C’est un statut mis en avant pour ses avantages fiscaux
DÉDUCTION DES CHARGES
Au régime réel d’imposition, toutes les charges locatives sont déductibles des revenus perçus pour leur montant réel, tels les frais de notaire, d’entretien, d’assurance, les impôts locaux, l’amortissement du mobilier,…
IMPUTATION DES DÉFICITS
En LMP, on peut déduire les déficits du revenu global sans limite, à contrario de la LMNP, sous réserve qu’ils ne proviennent pas des amortissements non déductibles fiscalement. L’excédent peut être reporté sur le revenu des six années suivantes.
Les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent être déduits par tiers sur le revenu des trois premières années de location (un tiers est déduit chaque année).
EXONÉRATION DES PLUS-VALUES
Du fait de la taxation des plus-values au régime des plus-values professionnelles à la revente, cela permet de bénéficier d’une exonération partielle ou totale de l’impôt.
Lorsque les recettes sont inférieures à 90 000 € hors taxes au cours des deux dernières années civiles et que l’activité est exercée depuis au moins 5 ans, l’exonération est totale. Au cas où les recettes soient comprises entre 90 000 € et 126 000 €, l’exonération sera partielle.
LE LMP et L’IFI
Autre avantage non négligeable, les biens en LMP sont considérés comme des biens professionnels et n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI pour les contribuables soumis à cet impôt. La condition étant que le bénéfice commercial annuel net en LMP soit supérieur aux autres revenus du foyer fiscal.
Transmettre sans effort
En cas de donation ou de succession à titre gratuit, le loueur en meublé professionnel pourra bénéficier de l’ensemble des mesures destinées à favoriser la transmission des petites entreprises.
- Abattement à hauteur de 75 % sur la valeur des biens ou des titres de la société transmis par décès à trois conditions :
SOCIETE
- Le loueur doit avoir en cours au moment du décès un engagement de conservation des titres d’au minimum deux ans.
- L’ensemble des héritiers doivent s’engager à conserver les titres pendant au moins six ans.
- L’un des héritiers ou légataire doit exercer son activité principale dans la société pendant les cinq années suivant la transmission.
ENTREPRISE INDIVIDUELLE
- Aucune durée de détention requise en cas de création.
- L’ensemble des héritiers doivent s’engager à conserver les biens hérités pendant au moins six ans.
- L’un des héritiers ou légataires doit poursuivre pendant cinq ans l’exploitation de l’entreprise.
- Différé et étalement du paiement des droits de succession ou de donation :
- Cumulable avec l’abattement éventuel de 75 %, cette mesure permet :
- un différé du premier paiement des droits de cinq ans.
- un étalement du paiement des droits sur les dix années suivantes par semestre.
EXEMPLE
Un bailleur professionnel possédait , au jour de son décès en 2020, 1 000 000 € d’immeubles affectés à son activité exercée en nom propre.
Si l’ensemble des héritiers s’engage à conserver les biens durant 6 ans et que l’un deux poursuit l’exploitation de l’entreprise, les droits ne seront calculés que sur 250 000 €.
Les droits sur 250 000 € ne commenceront à être payés qu’en 2025 et ceci jusqu’en 2035 par fractions semestrielles déductibles du résultat car un des héritiers poursuit l’activité.
Soit au final 1 000 000 € de patrimoine transmis sans aucun effort car les loyers générés suffiront à payer les droits.
L'idée en LMP
Le loueur en meublé professionnel peut utiliser son statut social de loueur en meublé professionnel pour cesser toute activité professionnelle effective tout en continuant à valider pour un coût minimum ses trimestres de cotisation retraite et cumuler ainsi les droits nécessaires à une réversion à taux plein.
Olivier J. décide, après sa carrière de chef d’entreprise, de céder une partie de sa société afin de profiter de la vie. Afin de se garantir des revenus et conserver son train de vie, il investit une partie de l’argent de la cession dans des appartements meublés afin d’obtenir un revenu supérieur à ceux de son foyer et d’être en statut LMP.
Ainsi, il assoit son patrimoine et s’assure de revenus réguliers en réduisant ses impôts tout en bénéficiant des avantages fiscaux liés au statut malgré son patrimoine conséquent et il continue de cotiser au régime de la sécurité sociale pour valider ses trimestres pour sa retraite.
Les pièges
PARTICIPATION A L’EXPLOITATION DE LA RÉSIDENCE
Toute association du loueur à l’exploitation de la résidence (loyer variable en fonction du remplissage de la résidence, dividendes perçus de la société de gestion ou d’une société mère ou filiale…) pourrait transformer son statut de loueur en meublé professionnel en statut d’exploitant para-hôtelier-non-professionnel lui interdisant toute imputation de ses déficits sur son revenu global.
COHÉRENCE ÉCONOMIQUE
Le loyer versé par l’exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par logement (souvent dû à des prix de vente très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité de l’assumer est alors réel.
CONDITIONS DU BAIL COMMERCIAL
Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l’opération.
Etudier précisément la base de calcul de la rentabilité, celle-ci n’est pas toujours calculée sur le prix d’acquisition effectif du bien mobilier et frais d’acquisition (hors notaire) compris mais sur seulement une proportion du prix, de manière à l’augmenter artificiellement.
VEFA ET STATUT LMP
Une des conditions d’accès au statut de loueur en meublé professionnel est de générer au minimum 23 000 € de recettes issues de la location de logements meublés. Le fait d’acheter un bien dont la livraison effective ne se fera que l’année suivant celle de son acquisition fait automatiquement échec à cette obligation et inclut donc une impossibilité d’imputer les déficits au revenu global l’année de l’acquisition.