Robien recentré / Borloo
Généralités
Les dispositifs ROBIEN Recentré et BORLOO s’appliquaient aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006 jusqu’au 31 décembre 2009. A compter de 2009, un nouveau dispositif, la Loi Scellier, a remplacé ces deux dispositifs.
Le logement
Le logement loué doit être neuf, loué nu et à usage d’habitation principale du locataire.
Il peut être détenu directement ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI).
Le logement doit être détenu en pleine propriété.
Les revenus de la location doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Le locataire
Qualité
- Le locataire doit être une personne physique (ou un organisme privé ou public louant des biens en faveur de son personnel).
- Depuis le 9 octobre 2002, le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire ou encore un ascendant ou un descendant d’un des membres de son foyer fiscal. En revanche la location à un membre du foyer fiscal du propriétaire est incompatible avec le régime d’amortissement.
La location
Durée
- Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au minimum 9 ans à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.
- Dans le dispositif Borloo, le contribuable peut prolonger les effets du dispositif si il loue le bien de 3 à 6 ans supplémentaires.
- La durée est appréciée de date à date à compter de celle de prise d’effet du bail.
- La location doit être effective et continue et prendre effet dans les douze mois de l’acquisition ou de l’achèvement de la construction ou des travaux.
Conditions Robien recentre
Le loyer est plafonné durant la période d’amortissement en fonction de la surface habitable du logement aux montants suivants pour 2015.
| Robien recentré loyers | |
| Zone d’implantation du logement | Plafond mensuel de loyer au m2 de surface habitable charges non comprises |
| ZONE A | 23,11 € |
| ZONE B 1 | 16,07 € |
| ZONE B 2 | 13,13 € |
| ZONE C | 9,62 € |
Conditions Borloo
| Borloo neuf : plafonds de loyers du locataire | |
| Zone d’implantation du logement | Plafond mensuel de loyer au m2 de surface habitable charges non comprises |
| ZONE A | 18,49 € |
| ZONE B 1 | 12,86 € |
| ZONE B 2 | 10,50 € |
| ZONE C | 7,70 € |
Pour les baux conclus en 2015, les ressources des locataires sont plafonnées aux montants suivants en €
| Borloo neuf (plafonds de ressources) |
||||
| Composition du foyer | ZONE A | ZONE B 1 | ZONE B 2 | ZONE C |
| Personne seule | 46 807 € | 34 769 € | 31 871 € | 31 656 € |
| Couple | 69 953 € | 51 057 € | 46 803 € | 42 547 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 84 088 € | 61 122 € | 56 029 € | 50 935 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 100 724 € | 73 972 € | 67 809 € | 61 644 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 119 239 € | 86 820 € | 79 587 € | 72 349 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 134 174 € | 97 933 € | 89 774 € | 81 612 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | 14 956 € | 11 124 € | 10 198 € | 9 270 € |
Points clés
Amortissement
Le logement loué fait l’objet d’un amortissement venant en déduction des revenus fonciers dont les taux sont les suivants :
- 6 % par an pendant les sept premières années (la première annuité est calculée prorata-temporis en fonction du mois d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure).
- 4 % par an pendant 2 ans (ajustement prorata-temporis la dernière année).
Avantage supplémentaire en Borloo :
- A l’issue de ces 9 ans, le contribuable peut prolonger le bénéfice des amortissements à 2,5 % par an pendant au maximum deux fois trois ans si les conditions de loyer au m² et de ressources des locataires restent remplies. Ils bénéficieront aussi d’une déduction spécifique de 30 % sur les loyers encaissés.
Au total, l’amortissement ne pourra excéder 65 % du prix de revient du logement.
La base de l’amortissement comprend le prix d’acquisition + frais d’acquisition (droits d’enregistrement et de timbres, honoraires, commission…).
Déficit foncier
Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. La fraction de déficit supérieure à ce montant est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les pièges
Le site d’implantation :
Veiller au site d’implantation du logement et particulièrement sur les points suivants :
- Perspectives de valorisation du bien en fonction de l’offre immobilière déjà existante, des prestations du logement et du prix d’acquisition.
- Importance et pouvoir d’achat de la demande locative locale garantissant des mises en location rapides et déterminant le niveau de loyer envisageable.
Les programmes packagés :
Etre vigilant aux produits ” packagés ” présentant l’investissement comme un unique support financier et occultant qu’il s’agit d’un actif immobilier qu’il conviendra un jour de valoriser.
Les parkings :
Le loyer n’étant pas plafonné sur les parkings, certains intervenants proposent un bail spécifique au parking afin d’augmenter la rentabilité de l’ensemble de l’investissement. Cette possibilité n’est envisageable que si le loyer du parking correspond au loyer de marché, dans le cas contraire une requalification pourrait être encourue sur l’ensemble de l’investissement.
La sortie :
Attention aux présentations trop optimistes qui prévoient une revente rapide du bien avec plus-value. Si au cas par cas une revente à moyen terme peut être envisageable, généraliser cette option sur une même opération entraînera une revente massive de biens à une date donnée et donc le risque d’une moindre valorisation de ceux-ci.